上海楼市调控——“沪十条”出台已有两周，围绕调控细则等方面的讨论仍未停歇。未来，上海应从哪些方面进一步完善楼市调控细则？上海该轮房价上涨的因素有哪些？包括上海在内的一线城市楼市调控如何更具有针对性？2021年上海楼市将如何演绎？针对这些话题，证券时报记者近日专访了同策研究院研究总监宋红卫。在他看来，包括打击“假离婚”买房、增值税免征年限延长、法拍房纳入限购在内的措施都是对购房过程的调控，从根源上难以有效抑制炒房，“只有放开购房过程，针对‘结果’调控，才能遏制炒房。”
“房产税是增加炒房成本、有效抑制炒房的‘利器’，不过相关设计非常复杂，全面推出难度较大。”宋红卫向证券时报记者表示。
新房可设定向无房家庭倾斜比例
证券时报记者：“沪十条”发布后，有购房者认为以网签为时间节点对部分在途购房者影响较大，建议参照深圳等城市以定金支付作为政策施行的节点，您怎么看？围绕“沪十条”还有哪些需要完善的细则？
宋红卫：政策落地前，无论按照哪个时间点执行，都会涉及到部分购房者，确实很难满足所有的情况。
目前需要完善的细则中，新房摇号向无房家庭倾斜的方向是对的，根据上海银保监局近日的发文，房贷重点支持购买首套中小户型自住住房，可以说已向无房家庭倾斜了。未来，新房摇号可参考杭州的做法，新房设定向无房家庭倾斜的比例，比如50%的房源应提供给无房家庭。
对上海而言，需要摇号的新房往往是热门楼盘，一、二手房价格倒挂，总价不低，吸引的无房家庭比重应该不高。
在设定比例时，也要考虑到住房改善需求的情况。如果楼盘资源太向无房家庭倾斜，又会导致另一种可能——代持炒房，也就是通常说的借人头炒房，甚至不排除有公司专门进行人员包装，五年后买房。
证券时报记者：上海银保监局近日也发布了进一步加强个人住房信贷管理工作的通知，其中有哪些是首次提到或与以往做法不一样?
宋红卫：去年年底，国家层面提房贷集中度管理，按照这一额度匹配信贷，大部分银行已处于踩线边缘，信贷增长空间有限，这也是目前信贷额度偏紧的原因之一。
在信贷额度紧张的背景下，重点支持首套中小户型自住住房的贷款需求，既符合向无房家庭倾斜的基调，而且中小户型贷款额度较小，可以惠及更多家庭。
对首付款资金真实性审查一直都属于打击的对象，但执行过程中很难有量化指标，比如首付资金的来源，购房者的亲戚申请消费贷，然后把消费贷资金借给购房者用来付购房首付，这一过程的审查成本和代价非常大。
此外，我国楼市调控政策多是行政性规定，都有到期日，这导致市场预期不明。未来应形成一套法律体系，市场可以形成明确预期，即什么行为需要承担什么后果。
“沪十条”等属于短期降温措施
证券时报记者：包括“沪十条”在内的一系列楼市调控政策，您认为调控效果会如何？
宋红卫：无论是打击“假离婚”买房、还是增值税免征年限延长抑或法拍房纳入限购，都属于短期给市场降温的措施。自去年四季度以来，上海楼市确实较热，量价齐升，在“房住不炒”的基调下，必须要出台政策。
之所以说是短期政策，是因为上海楼市过热的核心问题在二手房而不在新房，一、二手房价格倒挂，不是新房价格低，而是二手房太高，价格倒挂引发认筹率高企，购房者认为中签就相当于赚了；学区房被炒得火爆，也是二手房。
上海二手房去年成交39万套，新房只有10万套，可以说上海的楼市是二手房主导的，然而， 二手房还没有全面的监管与调控，比如，二手房没有价格指导，新房的开发商由于限价不能坐地起价，但二手房的卖方可以张口跳价几十万元。
这类短期调控措施，很难遏制上海楼市长期上涨的趋势。
证券时报记者：在您看来，如果要对二手房进行精准调控，应有什么措施？
宋红卫：目前楼市调控政策最大的特征是“过程控制”，设置门槛或准入标准，包括外地单身不能购房、本市户口限购两套等，设置一定门槛后，有购房需求的人会想尽各类办法规避政策，于是又开始堵漏洞。
其实，应该把购房的过程放开，由调控过程转为调控结果，比如征收房地产税。房产税是打击炒房的有力措施，目前一些房源的投资属性较明显，有些购房者本来没想投资房子，但因为有投资机会，才会考虑。不过，房产税的设计比较复杂，需要考验调控的力度与决心。
目前，虽然部分城市已试点房产税，但存量不追溯且税率偏低，与国际上的房产税不是同一概念。
上海购房人结构已呈现“哑铃型”
证券时报记者： 您认为上海该轮房价上涨的主要因素是什么？
宋红卫：上海去年二手房升温与学区有关系，公民同招引发市场追捧学区房；去年上海动拆迁居民达到3.5万户，拆迁安置的60%资金要回到房地产市场；地价先涨，地价也是房价上涨的原因之一；房价上涨可能还与民间资本进入有关，去年上海二手房成交规模9000多亿元，新房5000多亿元，合计交易规模近1.5万亿元，但根据央行上海总部的数据，上海个人住房贷款仅增加1025亿元，同比少增12亿元，这说明楼市成交资金是脱离信贷支持的，应该是有民间资本进入。
上海目前的购房人，可能已不再是两头小中间大的结构了，而是呈现“哑铃型”，一方面是具有购房需求且有资金实力的购房人，另一方面是具有购房需求但资金不足的人。信贷等调控政策，对后一种情况有效，而这类恰恰是刚需者。
证券时报记者： 上海“十四五”规划《纲要》对楼市供应方面提到一些措施，包括增加住宅用地供应，加快商品住房项目建设和上市等，这些措施对未来抑制上海房价过快上涨的效果如何？
宋红卫：增加供应肯定是有利于稳定房价，首先有利于三稳，稳房价、稳地价和稳预期，郊区房价相对市区偏低，在与高房价对冲后，市场价格相对平稳，上海未来的供地节奏有望向五大新城倾斜，中环内也没有土地，供地向外围倾斜也是现实需要。
上海作为国际大都市，房价梯度并不明显，日本东京中央区与郊区房价可能相差10倍，而上海市中心和外环外价相差1倍都不到，梯度不明显主要是首次置业者多数只能在郊区购房，购房人群外溢，推高了外环和郊区房价；当孩子需要上学时，又把家庭教育摆在首位，以学区房为主导；当经济达到一定条件时，又有改善需求，于是在市中心购买购买，所以上海房价是外环、中环和内环轮动的。
上海二手房市场今年或逐步降温
证券时报记者： 在您看来，2021年上海楼市将如何演绎？
宋红卫：今年上海楼市上涨压力还会较大，成交量有可能比去年还要高。新房方面，上海的购房需求还是存在的，去年新房的平均认筹率大于1，参与认筹的多数都具有购房资格，尚未被满足的购房需求今年将继续存在。此外，2016年开始上海有外地户口购房满五年的限制，去年和今年有一批购房者陆续符合条件，也会释放部分需求。从供给的角度看，2019年起土地供应量增加，供应多了，成交量也会增加。往年新房成交量少，是因为供应也不多。
二手房方面，楼市这一波上涨余温还在持续。调控政策陆续出台后，二手房市场会逐步降温，目前买卖方都搁置了，再加上春节假期，2月份楼市成交会较低，今年上半年二手房市场相对平稳，不会再大幅上涨。
如果上海楼市继续上涨，政策储备还是较多的。比如，LPR上海目前在全国范围内处于低位，未来可以提高借款成本；限售政策，上海尚没有出台个人购房限售政策，比如买房后几年内不能卖。
租赁住房方面，上海的力度还是较小，像上海这样的国际大城市，应构建全方位的住房体系，包括商品住房、共有产权房、人才用房、社会保障房等，以人才用房为例，“量和结构”目前都不能满足市场需求。只有弥补了租赁住房的短板，才能扭转市场上炒房预期，比如，租赁住房匹配学校、养老等资源，预计将有一批购房需求转为租房需求。目前，租房都属于短期过渡需求，一旦有购房资格且实力达到了，就将转成购房需求，而不是把租房作为长期需求。对上海等大城市而言，从租赁住房着手，可能是未来解决住房问题的一大趋势。
（编辑：王星）
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